Nordica Asianajotoimisto

Liikehuoneiston vuokrasopimuksesta

Eräs tärkeimpiä pk-yrityksen sopimuksia on toimitilojen vuokraa koskeva sopimus. Näitä sopimuksia koskee laki liikehuoneiston vuokrauksesta (LHVL). Vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia vuokrasuhteen ehdoista laista poikkeavalla tavalla mikäli laissa ei ole erikseen todettu toisin. Vuokrasopimus on syytä aina tehdä kirjallisesti ja mahdolliset muutokset tulee merkitä kummankin osapuolen sopimuskappaleisiin. Tosin suullinenkin sopimus on pätevä. Tällöin ongelmana ovat kuitenkin näyttökysymykset. Jollei vuokrasopimusta ole tehty kirjallisesti, sen katsotaan olevan voimassa toistaiseksi.

Monilta osin LHVL:n säännökset vastaavat asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain säännöksiä. Suurimmat eroavaisuudet ovat kuitenkin vuokran suuruutta ja vuokrasuhteen päättymistä koskevissa säännöksissä.

Jos sopimus tehdään toistaiseksi voimassa olevana, kumpikin osapuoli ottaa riskin siitä, että sopimus voidaan irtisanoa. Lain mukaiset irtisanomisajat ovat vuokranantajan puolelta kolme kuukautta ja vuokralaisen puolelta kuukausi. Osapuolet voivat myös sopia toisenlaisista irtisanomisajoista.

Sopimus voidaan myös tehdä määräaikaiseksi. Tällöin vuokrasuhteen jatkuvuus on turvatumpaa kuin toistaiseksi voimassa olevissa sopimuksissa. Osapuolet voivat tehdä useita määräaikaisia sopimuksia peräkkäin. Lisäksi voidaan sopia, että sopimus on ensin määräaikainen esim. kolmen vuoden ajan, jonka jälkeen vuokrasuhde muuttuu toistaiseksi voimassa olevaksi.

Vuokran määrä

Osapuolet voivat vapaasti sopia vuokran määrästä. Tärkeimpiä määrään vaikuttavia tekijöitä ovat huoneiston sijainti, kunto, sopimuksen kesto ja osapuolten vastuu remontointikuluista. Normaalista suositeltavaa on sopia kokonaisvuokrasta eikä esim. neliövuokrasta. Kiinteän vuokrasumman lisäksi on myös mahdollista sopia, että vuokra määräytyy tietyn prosenttiosuuden mukaan esim. vuokralaisen kuukauden myynnistä. Tällaisia ehtoja on käytetty mm. ravintoloiden vuokrasopimuksissa. Jos tällaiseen määrittelyyn päädytään, vuokran määrää koskeva lauseke tulee muotoilla riittävän tarkasti ja yksiselitteisesti.

Yleensä olisi järkevää sopia mekanismista, jolla vuokran määrää tarkistetaan. Kenties yleisin tapa on sitoa vuokran määrän muuttuminen elinkustannusindeksin muutoksiin. Kuitenkaan alle kolme vuotta kestävään määräaikaiseen vuokrasopimukseen ei voi sisällyttää indeksiehtoa. Osapuolet voivat myös sopia, että vuokraa korotetaan vuosittain hoitovastikkeen nousua vastaavalla määrällä.

Mikäli vuokrantarkistusehdosta ei ole sovittu eikä vuokralainen suostu vuokraa korottamaan, vuokranantaja voi irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen tai vaatia tuomioistuinteitse vuokran korotusta. Vuokralainen voi vaatia tuomioistuimessa irtisanomisen julistamista tehottomaksi. Tällöin vuokralainen voi jatkaa huoneistossa toimimista. Irtisanominen tulee julistaa tehottomaksi, jos pyydettyä vuokraa voidaan pitää kohtuuttomana. Tällöin otetaan huomioon mm. käypä vuokrataso ja suoritetaan kokonaisarvio osapuolten oikeuksista ja velvoitteista.

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 45 §:n mukaan vuokralaisella on oikeus saada korvausta määräaikaisen sopimuksen päättyessä huoneiston arvoa nostavista korjaus- ja muutostöistä mikäli hänellä on ollut oikeus niiden suorittamiseen. Jos vuokranantaja irtisanoo toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen hyvän tavan vastaisesta syystä, vuokralaisella on oikeus saada korvausta em. töiden lisäksi muuttokustannuksista ja uuden huoneiston hankkimisesta.

Mikäli vuokralainen laiminlyö vuokran maksun tai hoitaa huonosti huoneistoa, vuokranantaja voi purkaa sopimuksen. Vuokran tulee olla maksamatta vähäistä pitemmältä ajalta. Yleensä noin kolmen kuukauden vuokrarästit riittävät purkuperusteeksi.

Janne Kangas

asianajaja