Eräs tärkeimpiä pk-yrityksen sopimuksia on
toimitilojen vuokraa koskeva sopimus. Näitä sopimuksia
koskee laki liikehuoneiston vuokrauksesta (LHVL). Vuokranantaja ja
vuokralainen voivat sopia vuokrasuhteen ehdoista laista poikkeavalla
tavalla mikäli laissa ei ole erikseen todettu toisin.
Vuokrasopimus on syytä aina tehdä kirjallisesti ja
mahdolliset muutokset tulee merkitä kummankin osapuolen
sopimuskappaleisiin. Tosin suullinenkin sopimus on pätevä.
Tällöin ongelmana ovat kuitenkin näyttökysymykset.
Jollei vuokrasopimusta ole tehty kirjallisesti, sen katsotaan olevan
voimassa toistaiseksi.
Monilta osin LHVL:n säännökset vastaavat
asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain säännöksiä.
Suurimmat eroavaisuudet ovat kuitenkin vuokran suuruutta ja
vuokrasuhteen päättymistä koskevissa säännöksissä.
Jos sopimus tehdään toistaiseksi voimassa olevana, kumpikin
osapuoli ottaa riskin siitä, että sopimus voidaan
irtisanoa. Lain mukaiset irtisanomisajat ovat vuokranantajan puolelta
kolme kuukautta ja vuokralaisen puolelta kuukausi. Osapuolet voivat
myös sopia toisenlaisista irtisanomisajoista.
Sopimus voidaan myös tehdä määräaikaiseksi.
Tällöin vuokrasuhteen jatkuvuus on turvatumpaa kuin
toistaiseksi voimassa olevissa sopimuksissa. Osapuolet voivat tehdä
useita määräaikaisia sopimuksia peräkkäin.
Lisäksi voidaan sopia, että sopimus on ensin määräaikainen
esim. kolmen vuoden ajan, jonka jälkeen vuokrasuhde muuttuu
toistaiseksi voimassa olevaksi.
Osapuolet voivat vapaasti sopia vuokran määrästä.
Tärkeimpiä määrään vaikuttavia
tekijöitä ovat huoneiston sijainti, kunto, sopimuksen kesto
ja osapuolten vastuu remontointikuluista. Normaalista suositeltavaa
on sopia kokonaisvuokrasta eikä esim. neliövuokrasta.
Kiinteän vuokrasumman lisäksi on myös mahdollista
sopia, että vuokra määräytyy tietyn
prosenttiosuuden mukaan esim. vuokralaisen kuukauden myynnistä.
Tällaisia ehtoja on käytetty mm. ravintoloiden
vuokrasopimuksissa. Jos tällaiseen määrittelyyn
päädytään, vuokran määrää
koskeva lauseke tulee muotoilla riittävän tarkasti ja
yksiselitteisesti.
Yleensä olisi järkevää sopia mekanismista, jolla
vuokran määrää tarkistetaan. Kenties yleisin tapa
on sitoa vuokran määrän muuttuminen
elinkustannusindeksin muutoksiin. Kuitenkaan alle kolme vuotta
kestävään määräaikaiseen
vuokrasopimukseen ei voi sisällyttää indeksiehtoa.
Osapuolet voivat myös sopia, että vuokraa korotetaan
vuosittain hoitovastikkeen nousua vastaavalla määrällä.
Mikäli vuokrantarkistusehdosta ei ole sovittu eikä
vuokralainen suostu vuokraa korottamaan, vuokranantaja voi irtisanoa
toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen tai vaatia tuomioistuinteitse
vuokran korotusta. Vuokralainen voi vaatia tuomioistuimessa
irtisanomisen julistamista tehottomaksi. Tällöin
vuokralainen voi jatkaa huoneistossa toimimista. Irtisanominen tulee
julistaa tehottomaksi, jos pyydettyä vuokraa voidaan pitää
kohtuuttomana. Tällöin otetaan huomioon mm. käypä
vuokrataso ja suoritetaan kokonaisarvio osapuolten oikeuksista ja
velvoitteista.
Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 45 §:n mukaan
vuokralaisella on oikeus saada korvausta määräaikaisen
sopimuksen päättyessä huoneiston arvoa nostavista
korjaus- ja muutostöistä mikäli hänellä on
ollut oikeus niiden suorittamiseen. Jos vuokranantaja irtisanoo
toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen hyvän tavan vastaisesta
syystä, vuokralaisella on oikeus saada korvausta em. töiden
lisäksi muuttokustannuksista ja uuden huoneiston hankkimisesta.
Mikäli vuokralainen laiminlyö vuokran maksun tai hoitaa
huonosti huoneistoa, vuokranantaja voi purkaa sopimuksen. Vuokran
tulee olla maksamatta vähäistä pitemmältä
ajalta. Yleensä noin kolmen kuukauden vuokrarästit
riittävät purkuperusteeksi.
Janne Kangas
asianajaja
