Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 43 §:n mukaan vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokralaiselle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. Myös vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokranantajalle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus. Vuokralaisen ei kuitenkaan tarvitse ilmoittaa perustetta.
Irtisanominen on siis toimitettava kirjallisesti ja todistettavasti. Oikeuskäytännössä on katsottu esim. että telefaksin lähettäminen ei ole riittävä osoittamaan irtisanomisilmoituksen saapumista vastaanottajalle. Todisteena tiedoksiannosta on esim. toisen osapuolen kuittaus irtisanomisilmoituksen vastaanottamisesta tai saantitodistuskirje. Huomattakoon, että kirjattu kirje ei riitä osoitukseksi irtisanomisilmoituksen vastaanottamisesta. Jos määrämuotoa ei ole noudatettu, irtisanominen on tehoton.
LHVL 27 §:n mukaisesti vuokralaisen on maksettava vuokra irtisanomisaikansa loppuun saakka, vaikka hän muuttaisi huoneistosta jo aiemmin.
Jolleivat osapuolet ole toisin sopineet, irtisanomisaika on kolme kuukautta vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen ja yksi kuukausi vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen.
Määräaikainen vuokrasopimus voidaan irtisanoa vain vuokralaisen kuoleman johdosta tai yrityssaneeraus- tai velkajärjestelytilanteissa.
Vuokralainen voi vaatia käräjäoikeudessa, että vuokranantajan suorittama irtisanominen julistetaan tehottomaksi. LHVL 44 §:n mukaan tuomioistuin voi julistaa irtisanomisen tehottomaksi jos perusteena on vuokran korottaminen eikä korotusta voida pitää kohtuullisena. Lisäksi perusteena em. ratkaisulle voi olla se, että irtisanomista on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen
pidettävä muutoin kohtuuttomana eikä irtisanomiseen ole hyväksyttävää syytä.
Vaatimus irtisanomisen julistamisesta tehottomaksi on pantava vireille vuokrasuhteen kestäessä ja viimeistään kuukauden kuluttua irtisanomisen tiedoksisaannista. Oikeudenkäynnin aikana vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin.
Vuokrankorotuksen kohtuullisuutta arvioitaessa vertailukohteena on markkinavuokrien taso. Irtisanominen voidaan muutoin julistaa tehottomaksi esim. silloin, jos vastaavaa huoneistoa ei ole saatavilla paikkakunnalla.
Määräaikaisen sopimuksen päättyessä vuokralaisella on oikeus saada korvaus suorittamistaan huoneiston arvoa nostaneista korjaus- ja muutostöistä.
Mikäli vuokranantaja irtisanoo toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen hyvän tavan vastaisilla perusteilla, vuokralaisella on oikeus saada korvaus huoneistoon tekemistään korjaus- ja muutostöistä sekä muuttokustannuksista ja uuden huoneiston hankkimisesta aiheutuneista kuluista.
Lisäksi sellainen vuokralainen, joka on harjoittanut huoneistossa liiketoimintaa vähintään kaksi vuotta, on oikeutettu saamaan kohtuullisen korvauksen muuton aiheuttamasta asiakaspiirin vähentymisestä tai menettämisestä. Jos huoneiston seuraava haltija ryhtyy harjoittamaan huoneistossa olennaisesti samanlaista ansiotoimintaa, vuokralaisella on myös oikeus saada korvausta vuokralaisen toiminnan aiheuttamasta vuokra-arvon lisäyksestä (ns. goodwill-arvo).
Janne Kangas
asianajaja
